PEMILIK TANAH DAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN MELALUI PERJANJIAN BOT

Oleh ERNI HERAWATI (Desember 2018)

Built Operate and Transfer atau yang lebih dikenal dengan BOT merupakan perjanjian untuk pemakaian tanah dalam sektor privat. BOT merupakan perwujudan dari pelaksanaan asas pemisahan horisontal dalam Hukum Tanah Nasional, dimana hukum membedakan kepemilikan antara tanah dan benda yang ada di atas tanah. BOT dapat digunakan sebagai salah satu alternatif pembiayaan proyek pembangunan, yang dapat disebabkan karena keterbatasan lahan maupun dana. Pihak-pihak yang dapat terlibat dalam perjanjian BOT antara lain adalah: investor sebagai pemilik dana, pihak masyarakat yang memiliki tanah (biasanya tanah tersebut letaknya cukup strategis), pemerintah, dan juga pemegang hak ulayat. BOT tidak hanya dapat dilaksanakan oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah dan juga BUMN atau BUMD sebagai pemegang hak atas tanah, tetapi juga dapat dilakukan oleh masyarakat.

Ketentuan mengenai BOT dalam hal pemegang hak atas tanah adalah Pemerintah atau Pemerintah Daerah mengacu pada Permendagri No. 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah. Tanah dalam hal ini merupakan aset milik pemerintah, namun dikarenakan pemerintah tidak memiliki dana untuk pembangunan, maka dapat dilakukan kerjasama dengan swasta melalui kerjasama BOT. Dalam ketentuan Permendagri tersebut terdapat dua istilah berkaitan dengan pelaksanaan perjanjian terkait dengan pemakaian tanah, yaitu Bangun Guna Serah (BGS) dan Bangun Serah Guna (BSG). BGS adalah pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu. BSG adalah pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati.

Kerjasama dengan menggunakan konstruksi perjanjian BOT ini tidak hanya dapat dilakukan oleh Pemerintah ataupun Pemerintah Daerah sebagai pemegang hak atas tanah, tetapi juga oleh masyarakat.  Ketentuan mengenai hal terkait perbedaan antara pemilik tanah dan pemilik bangunan yang berdiri di atas tanah diatur dalam Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Pasal 8 ayat (1) jo Pasal 35 menentukan bahwa dalam hal pembangunan gedung, maka diperlukan pemenuhan syarat-syarat administratif salah satunya berupa izin pemanfaatan pemegang hak atas tanah. Izin pemanfaatan pada prinsipnya merupakan persetujuan yang dinyatakan dalam perjanjian tertulis antara pemegang hak atas tanah atau pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung. Hal ini dikarenakan pembangunan bangunan gedung dapat dilakukan baik di tanah sendiri maupun di tanah milik pihak lain. Syarat pembangunan dalam konteks yang demikian diharuskan adanya perjanjian tertulis antara pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung.

Oleh karena perjanjian BOT memungkinkan berbagai pihak untuk dapat bertindak sebagai penyedia tanah dalam rangka pembangunan, maka lama perjanjian tersebut tetap harus memperhatikan siapa subjek pemegang hak atas tanah dan batasan-batasan apa yang diatur pada setiap subjek pemegang hak dan hak apa yang dimiliki, apakah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, maupun Hak Pengelolaan. Kerjasama pembangunan dengan sistem BOT ini memungkinkan masyarakat pemilik hak atas tanah tidak perlu menjual dan melepaskan hak atas tanahnya jika pihak swasta ingin mendirikan bangunan ataupun prasarana untuk kepentingan bisnis. Meskipun demikian, prinsip BOT ini tidak sama dengan prinsip sewa tanah. Dengan sistem ini, masyarakat pemilik tanah tidak hanya tidak kehilangan hak atas tanah yang dimilikinya, tetapi juga ia dapat menjadi investor dalam pembangunan tersebut, asalkan semua diperjanjikan secara win-win solution. Saat perjanjian telah selesai, pemilik tanah tetap memperoleh kembali tanah miliknya sekaligus menerima bangunan atau prasarana yang telah dibangun tersebut. (***)