Saya akan menjawab pertanyaan Saudara yang dalam beberapa hal belum jelas seperti apakah sudah dilaksanakan akta jual beli dihadapan notaris terhadap keseluruhan tanah dan bangunan yang saudara beli tersebut. Apakah sebagian sertifikat pertama (1) tersebut sudah saudara balik nama atas nama saudara atau saudara hanya memegang sertifikatnya saja tetapi masih atas nama penjual.

Sertifikat berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah surat tanda bukti hak atas tanah dan bangunan. Ketika saudara membeli tanah dan rumah maka saudara berhak untuk mendapatkan sertifikat. Sertifikat dikeluarkan Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui kantor pertanahan masing-masing di wilayah dimana tanah dan rumah yang saudara beli. Ketika Saudara membeli tanah dan bangunan sebaiknya dilaksanakan perjanjian jual beli-nya (akta jual beli) dihadapan notaris dan segera dilakukan balik nama atas nama Saudara meski pembayaran pajaknya dapat menambah beban biaya yang harus dikeluarkan. Namun demi keamanan barang yang saudara beli, prosedur tersebut harus dilakukan. Seandainya Saudara hanya memegang sertifikat saja dan masih atas nama pemilik lama, jika dikemudian hari pemilik lama meninggal dunia, maka permasalahan baru akan muncul karena AJB dan balik nama sertifikat harus ditandatangani oleh seluruh ahli waris penjual.

Tentang prosedur jual beli tanah dan bangunan, dalam praktik jual beli tanah dan bangunan dilakukan oleh penjual dan pembeli dan dilakukan dihadapan pejabat umum yang berwenang dalam hal ini notaris dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB). Sebelum membuat AJB, Notaris akan melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Badan Pertanahan Nasional di wilayah tanah tersebut berada. Penjual harus membayar pajak pengahasilan (PPH) sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Dapat juga diperjanjikan keseluruhan pajak pembeli dan penjual ditanggung oleh salah satu pihak. Setelah Notaris memastikan bahwa sertifikat tersebut adalah benar milik dari penjual maka dilaksanakan pembuatan AJB yang harus dihadiri penjual dan pembeli, jika sudah menikah maka penjualan harus ditandatangani oleh isteri atau suami penjual dengan dihadiri oleh dua orang saksi.

Notaris kemudian akan membacakan dan menjelaskan isi akta jual beli yang berkaitan dengan tanah dan bangunan yang dijual dan harga penjualan. Penjual dan pembeli membaca kembali isi akta dan setiap lembarnya diparaf sedangkan bagian akhir ditandatangani oleh penjual dan pembeli dan dua orang saksi. AJB dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh Notaris dan satu lembar lainnya akan diserahakan ke kantor BPN untuk keperluan balik nama. Salinannya diberikan pada pihak penjual dan pembeli. Setelah AJB dilaksanakan, Notaris akan menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk balik nama. Setelah sertifikat selesai di BPN, maka pemegang hak lama (dalam hal ini penjual) akan dicoret dan nama pemilik baru akan ditulis pada halaman pada buku tanah dan sertifikat.

Untuk menjawab pertanyaan Saudara yang belum mendapatkan sertifikat, apakah permasalahannya ada di Notaris atau di penjual maka jawabannya tergantung dari fakta-fakta dalam proses jual beli yang dilakukan oleh saudara dengan penjual. Apabila Saudara sudah melakukan Akta Jual Beli sebagaimana telah jelaskan di atas, maka Saudara tinggal menunggu sertifikat balik nama ke nama Saudara sebagai pembeli. Untuk itu, Saudara dapat menanyakannya kepada notaris dimana AJB dilaksanakan. Apabila Saudara tidak melaksanakan AJB dihadapan notaris, tetapi langsung melakukan pembayaran tanah dan bangunan milik penjual dan kemudian oleh penjual diserahkan hanya sertifikat tanah pertama maka Saudara dapat menanyakan kepada penjual tentang sertifikat kedua atas tanah tersebut. Saudara juga dapat menanyakan ke kantor Badan Pertanahan Nasional untuk mengecek status tanah tersebut apakah dalam proses tanah girik ke sertifikat atau sudah sertifikat. Selain itu, Saudara juga dapat memeriksa kepemilikan sertifikat tanah ke BPN apakah benar atas nama penjual atau bukan.

Demikian penjelasan saya, semoga dapat membantu.