Oleh: ERNI HERAWATI (September 2026)
Prinsip terang dan tunai merupakan salah satu prinsip fundamental dalam hukum adat yang kemudian menjadi dasar pembentukan hukum pertanahan nasional melalui Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Prinsip terang menghendaki agar setiap perbuatan hukum yang mengakibatkan beralihnya hak atas tanah dilakukan secara terbuka di hadapan pejabat yang berwenang sehingga memberikan kepastian hukum bagi para pihak maupun pihak ketiga. Dalam sistem hukum pertanahan Indonesia, prinsip tersebut diwujudkan melalui pembuatan Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang kemudian diikuti dengan pendaftaran peralihan hak pada Kantor Pertanahan. Sementara itu, prinsip tunai mengandung makna bahwa pemindahan hak terjadi pada saat dilakukannya perbuatan hukum jual beli, sehingga sejak saat itu hak atas tanah beralih kepada pembeli. Dengan demikian, prinsip tunai lebih menitikberatkan pada kesempurnaan perbuatan hukum pemindahan hak daripada pada pelunasan harga jual beli.
Perkembangan pembangunan perkotaan melalui rumah susun membawa konsekuensi terhadap cara penerapan prinsip terang dan tunai. Berbeda dengan jual beli tanah pada umumnya yang objeknya telah ada secara fisik maupun yuridis, satuan rumah susun sering kali dipasarkan bahkan sebelum bangunan selesai dibangun. Praktik tersebut muncul sebagai konsekuensi dari kebutuhan pembiayaan pembangunan yang mengandalkan penjualan unit kepada masyarakat sejak tahap awal konstruksi. Oleh karena itu, mekanisme pemasaran rumah susun berkembang berbeda dengan mekanisme jual beli tanah konvensional, meskipun tetap harus berada dalam kerangka hukum pertanahan nasional.
Dalam sistem hukum rumah susun, objek yang menjadi sasaran peralihan hak bukanlah bangunan rumah susun secara keseluruhan, melainkan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS). Hak tersebut merupakan hak perseorangan atas satuan rumah susun yang tidak dapat dipisahkan dari hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Oleh karena itu, suatu unit rumah susun baru dapat menjadi objek hak yang berdiri sendiri apabila secara yuridis telah dilakukan pemisahan terhadap keseluruhan bangunan rumah susun.
Pemisahan tersebut diwujudkan melalui pertelaan, yaitu uraian yang memuat batas-batas setiap satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, serta nilai perbandingan proporsional (NPP) masing-masing satuan rumah susun. Melalui pertelaan inilah setiap unit memperoleh identitas hukum yang membedakannya dari unit lain dalam satu bangunan rumah susun. Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) menjadi dasar untuk menentukan besarnya hak masing-masing pemilik atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, sekaligus menjadi dasar pembebanan hak dan kewajiban yang melekat pada kepemilikan satuan rumah susun. Dengan demikian, pertelaan bukan hanya merupakan dokumen teknis, tetapi merupakan instrumen hukum yang melahirkan individualisasi objek hak atas satuan rumah susun.
Keberadaan pertelaan mempunyai arti yang sangat penting karena tanpa adanya pemisahan tersebut, satuan rumah susun belum menjadi objek hukum yang dapat dialihkan secara mandiri. Setelah pertelaan disahkan dan didaftarkan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, barulah dapat diterbitkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) sebagai tanda bukti hak bagi masing-masing pemilik unit. Oleh karena itu, dari perspektif hukum benda maupun hukum pertanahan, suatu unit rumah susun pada hakikatnya baru dapat diperjualbelikan sebagai objek hak apabila telah memenuhi syarat yuridis berupa adanya pertelaan yang menetapkan identitas dan Nilai Perbandingan Proporsional setiap unit serta memungkinkan diterbitkannya SHMSRS.
Meskipun demikian, hukum Indonesia tetap memberikan ruang bagi pelaku pembangunan untuk memasarkan rumah susun sebelum bangunan selesai dibangun. Mekanisme tersebut dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Rumah Susun beserta peraturan pelaksananya. PPJB merupakan perjanjian pendahuluan yang melahirkan hubungan hukum obligatoir antara pelaku pembangunan dan calon pembeli. Melalui PPJB, para pihak mengikatkan diri untuk melaksanakan jual beli pada waktu yang akan datang setelah seluruh persyaratan hukum bagi pemindahan hak telah terpenuhi. Dengan demikian, PPJB tidak mengakibatkan beralihnya hak milik atas satuan rumah susun karena pada saat perjanjian dibuat objek hak tersebut belum lahir secara sempurna menurut hukum.
Dari perspektif hukum pertanahan, mekanisme tersebut menunjukkan bahwa prinsip terang dan tunai tidak dihilangkan, melainkan diterapkan pada tahap yang berbeda. Pada saat PPJB dibuat belum terjadi pemindahan hak sehingga prinsip terang dan tunai belum bekerja karena objek hak yang akan dialihkan masih berada dalam proses pembentukan. Prinsip tersebut baru diterapkan ketika satuan rumah susun telah memenuhi syarat sebagai objek hak yang mandiri, yaitu setelah bangunan selesai sesuai ketentuan, pertelaan telah disahkan beserta Nilai Perbandingan Proporsionalnya, Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dapat diterbitkan, dan para pihak melaksanakan Akta Jual Beli sebagai dasar peralihan hak.
Dengan demikian, sistem penjualan rumah susun di Indonesia sesungguhnya menunjukkan adanya harmonisasi antara kebutuhan pembangunan modern dengan prinsip-prinsip dasar hukum pertanahan nasional. Kehadiran PPJB tidak menggeser prinsip terang dan tunai, melainkan hanya mengatur tahap pra-peralihan hak sebagai hubungan kontraktual. Adapun peralihan hak yang sesungguhnya tetap tunduk pada prinsip terang dan tunai sebagaimana dikenal dalam hukum tanah Indonesia, karena baru dilaksanakan setelah satuan rumah susun telah lahir sebagai objek hukum yang mandiri melalui pertelaan dan memenuhi seluruh persyaratan untuk diterbitkannya Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. […]
