Oleh: ERNI HERAWATI (Februari 2026)

Selama ini dalam hukum tanah nasional dikenal hak atas tanah yang meliputi permukaan bumi. Sementara diketahui dalam Pasal Pasal 4 ayat (1) UUPA bahwa: “Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”. Penggunaan permukaan bumi pada perkembangannya memerlukan adanya pengaturan terkait sejauh mana batasan permukaan bumi. Hal ini dikarenakan telah berkembang penggunaan ruang bawah tanah oleh subjek hukum yang berbeda dengan subjek hukum yang menggunakan ruang di atas tanah. Pertanyaan berikutnya adalah bagaimana ketentuan terhadap penggunaan ruang bawah tanah tersebut?

Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 telah ditentukan secara terpisah batasan tentang apa yang disebut sebagai Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah. Jika membaca pengertian Hak Atas Tanah dalam PP tersebut dikatakan bahwa : “Hak Atas Tanah adalah hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang hak dengan Tanah, termasuk ruang di atas Tanah, dan/atau ruang di bawah tanah untuk menguasai, memiliki, menggunakan, dan memanfaatkan, serta memelihara tanah, ruang di atas tanah, dan/atau ruang di bawah tanah.”

Selanjutnya dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 memberikan definisi mengenai Ruang di atas Tanah dan Ruang di Bawah Tanah. Ruang di atas tanah Ruang Atas Tanah adalah ruang yang berada di atas permukaan Tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan pada bidang Tanah. Ruang Bawah Tanah adalah ruang yang berada di bawah permukaan Tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan, petrggunaan, dan pemanfaatan pada bidang Tanah.

Peraturan ini juga memberikan definsi baru mengenai pendaftaran tanah, yaitu: “Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang Tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang Bawah Tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang Tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang Bawah Tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”.

Dari batasan pengertian yang ditentukan dalam  Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021  menunjukkan bahwa terdapat perluasan hak kebendaan berupa ruang atas tanah dan ruang bawah tanah (sebelumnya hanya menyebutkan bidang-bidang tanah), yang masuk dalam rezim hak atas tanah yang diatur dalam UUPA. Hubungan hukum kepemilkan hak atas tanah menurut UUPA terdiri dari Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan juga Hak Pengelolaan. Dari ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 juga mengatur ruang lingkup pendaftaran tanah juga meliputi ruang atas tanah dan ruang bawah tanah. Pengaturan ini semakin memperkuat penerapan Asas Pemisahan Horisontal dalam hukum tanah, yaitu pemisahan tidak hanya meliputi penggunaan ruang di atas tanah dan juga ruang di bawah tanah. […]