RUMAH SUSUN DENGAN KONSEP TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT (TOD)

Oleh ERNI HERAWATI (Desember 2018)

Pemerintah saat ini sedang gencar membangun hunian rumah susun di sekitar atau di lingkungan stasiun kereta di wilayah Jabodetabek yang dinamakan Transit Oriented Development (TOD). Hal ini ditujukan untuk menjawab kebutuhan masyarakat Indonesia yang masih membutuhkan rumah (backlog). Pada tahun 2016 tercatat bahwa terdapat 11,4 juta rumah tangga yang tidak memiliki rumah, artinya jika pengembang hendak membangun rumah dengan harga terjangkau maka tidak perlu khawatir tidak akan terjual karena pasarnya masih terbuka lebar. Rencana pembangunan ini juga dimaksudkan untuk memberikan masyarakat akses cepat menuju moda transportasi sehingga tidak lagi dihadapkan pada kemacetan menuju tempat kerja ataupun tempat tujuan lainnya.

Rencananya rumah susun akan dibangun di sekitar tiga belas stasiun yang ada di kawasan Jabodetabek. Diantara yang sudah digarap dan sedang dipasarkan antara lain di stasiun: Pondok Cina, Tanjung Barat, Depok, Senen dan Juanda, Palmerah, Cisauk. Rumah susun ini akan dibuat dengan menyasar dua segmen yang berbeda yaitu rumah susun sederhana milik (rusunami) untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) serta apartemen sederhana milik (anami) untuk masyarakat menengah. Penyediaan rumah dengan konsep TOD memanfaatkan lahan di stasiun milik PT. Kereta Api Indonesia dan kemudian dibangun oleh Badan Usaha Milik Negara (BUMN) diantaranya Perum Perumnas, PT. Wijaya Karya, PT. Waskita Karya. Jumlah unit yang akan dan sedang dibangun antara lain: di Stasiun Tanjung Barat dibangun 1.232 unit rusunami dalam tiga tower, Stasiun Pondok Cina akan dibangun 4 towerdengan jumlah 3.693 unit hunian, Di Stasiun Senen akan terbangun 480 unit rusunami untuk (MBR) dan 882 unit anami untuk masyarakat menengah, di Stasiun Juanda akan dibangun sebanyak 2 tower dengan jumlah 627 unit hunian.

Masyarakat yang sedang membutuhkan rumah tinggal tentu akan menyambut baik program pemerintah ini, namun selain membangun dan memasarkan, maka para pengembang sebaiknya tidak melupakan hal-hal yang sangat signifikan dalam program ini. Pembangunan rumah tidak hanya menyangkut aspek fisik unit rumah yang dibutuhkan berdasarkan angka statistik, sebab masyarakat tidak hanya akan tinggal di rumah susun tersebut, namun mereka juga akan “hidup” di dalamnya. Oleh karena itu ada aspek utama yang juga harus diperhatikan yaitu aspek sosial dan budaya.  Contohnya saja dari gambaran maket yang dipamerkan di Stasiun Palmerah menunjukkan bahwa tower yang akan dibangun, nantinya akan terletak tepat di atas rel kereta api, memanjang di utara dan selatan stasiun. Bagi yang sering melewati lokasi Stasiun Palmerah pasti akan mengetahui bahwa Stasiun Palmerah terletak di tengah-tengah dua lajur jalan raya. Cukup sulit untuk membayangkan bagaimana suasana kehidupan pada rumah susun yang terletak diantara keriuhan jalan raya dan di atas rel stasiun kereta, bagaimana akses keluar masuk penghuninya, dan bagaimana lalu lalang penghuni nantinya tidak akan mengganggu ritme lalu lintas yang sudah cukup padat pada jam-jam sibuk. Di beberapa stasiun juga menunjukkan tidak memadainya luasan lahan parkir yang tersedia. Sedangkan diketahui bahwa masih banyak masyarakat yang menggunakan kendaraan pribadi untuk menuju ke stasiun kereta dikarenakan belum memadainya sarana transportasi yang tersedia untuk menuju stasiun kereta saat ini. Jika nantinya lahan di sekitar stasiun milik PT. KAI diubah menjadi hunian, maka akan menyulitkan bagi konsumen kereta yang tinggal jauh dari stasiun untuk parkir kendaraan. Bagaimana pula jika lahan parkir yang sudah sedikit ini nanti kemudian justru diisi oleh kendaraan penghuni rumah susun?

Permasalahan lain yang tidak kalah pentingnya adalah masalah status hukum rumah susun. Diketahui sejak awal bahwa tanah dimana rumah susun yang akan didirikan adalah milik PT. KAI, yang kemungkinan besar dikuasai oleh PT. KAI dengan Hak Pengelolaan. Dengan demikian maka tanah dimana rumah susun yang akan didirikan nantinya akan berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) yang didirikan di atas Hak Pengelolaan.  Hak mana yang memiliki jangka waktu dan memerlukan perpanjangan jika jangka waktu HGB berakhir. Informasi ini penting untuk disosialisasikan kepada calon penghuni yang sebagian besar masih awam terhadap permasalahan seperti ini.

BAHAN BACAAN:

• Data proyeksijumlah penduduk Indonesia periode tahun 2010 – 2035 dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional 2015 – 2019, Hal 3-14
• https://megapolitan.kompas.com/read/2017/10/02/19530801/tahun-2017-ada-13-stasiun-yang-akan-jadi-lokasi-rusun-tod
• https://finance.detik.com/properti/d-3679071/ada-rusun-nempel-ke-stasiun-di-5-lokasi-ini
• https://properti.kompas.com/read/2017/09/12/190000321/bangun-tod-bogor-waskita-tanam-investasi-rp-1-6-triliun