People Innovation Excellence

JANGKA WAKTU HAK ATAS TANAH UNTUK PENANAMAN MODAL

Oleh ERNI HERAWATI (Februari 2018)

Sebagian besar investasi yang dilakukan di Indonesia memerlukan ketersediaan ruang tanah sebagai tempat berinvestasi. Oleh karena itu mereka yang hendak melakukan penanaman modal harus memperhatikan ketentuan hukum yang berkaitan dengan hak atas tanah terkait kegiatan investasi, baik tentang perizinan maupun perolehan hak atas tanah (berapa luas tanah yang bisa diperoleh dan jangka waktu hak atas tanah yang disediakan oleh peraturan perundang-undangan). Secara umum, ketentuan tentang hak-hak atas tanah diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Berdasarkan subyek hukum yang melakukan investasi, maka hak atas tanah yang tersedia bagi investasi diantaranya adalah Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai (HP). Pengaturan selanjutnya mengenai ketiga hak atas tanah tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah. Khusus untuk kegiatan penanaman modal juga ditentukan secara khusus dalam Undang-Undang No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (UUPM). Berikut pengaturan hak atas tanah beserta jangka waktunya yang diatur dalam ketiga peraturan perundangan-undangan tersebut:


 

No Jenis Hak Jangka Waktu
UUPA PP No. 40 Tahun 1996 UU No. 25 Tahun 2007
1 HGU –   Jangka waktu max 25 tahun

–   Untuk perusahaan max 35 tahun

–   Dapat diperpanjang max 25 tahun

–   Jangka waktu max 35 tahun

–   Dapat diperpanjang max 25 tahun

–   Dapat diperbaharui

Untuk kepentingan penanaman modal, perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan sekaligus pada saat pembayaran uang pemasukan pertama kali

–   Dapat diberikan dengan jumlah 95 (sembilan puluh lima) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 60 (enam puluh) tahun dan dapat diperbarui selama 35 (tiga puluh lima) tahun
2 HGB –   Jangka waktu max 30 tahun

–   Dapat diperpanjang max 20 tahun

–   Jangka waktu max 30 tahun

–   Dapat diperpanjang max 20 tahun

–   Dapat diperbaharui

–   Untuk kepentingan penanaman modal, perpanjangan dan pembaharuan HGB dapat dilakukan sekaligus pada saat pembayaran uang pemasukan pertama kali

–   Dapat diberikan dengan jumlah 80 (delapan puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 (lima puluh) tahun dan dapat diperbarui selama 30 (tiga puluh) tahun
3 HP –   Jangka waktu tertentu atau selama tanah tersebut digunakan –   Jangka waktu max 25 tahun

–   Dapat diperpanjang max 20 tahun atau tidak ditentukan selama tanahnya masih dipergunakan

–   Dapat diperbaharui

–   Untuk kepentingan penanaman modal, perpanjangan dan pembaharuan HP dapat dilakukan sekaligus pada saat pembayaran uang pemasukan pertama kali

–   Dapat diberikan dengan jumlah 70 (tujuh puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 45 (empat puluh lima) tahun dan dapat diperbarui selama 25 (dua puluh lima) tahun.

Dari matrik di atas, maka kegiatan penanaman modal (melalui Pasal 22, UU Penanaman Modal) telah mendapat privilege atas perolehan hak atas tanah. Ketentuan mana yang kemudian dilakukan judicial review oleh Mahkamah Konstitusi melalui putusan perkara No. 21-22/PUU-V/2007. Secara singkat disebutkan bahwa Bagian dari Pasal 22 ayat (1) UU PM adalah bertentangan dengan UUD 1945 dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat, sepanjang menyangkut kata-kata “di muka sekaligus” dan berikutnya yang berupa :

  1. Hak Guna Usaha dapat diberikan dengan jumlah 95 (sembilan puluh lima) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 60 (enam puluh) tahun dan dapat diperbarui selama 35 (tiga puluh lima) tahun;
  2. Hak Guna Bangunan dapat diberikan dengan jumlah 80 (delapan puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 (lima puluh) tahun dan dapat diperbarui selama 30 (tiga puluh) tahun; dan
  3. Hak Pakai dapat diberikan dengan jumlah 70 (tujuh puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 45 (empat puluh lima) tahun dan dapat diperbarui selama 25 (dua puluh lima) tahun”

Mahkamah Konstitusi menyatakan bahwa Pasal 22 ayat (2) juga masih menyangkut kata-kata “di muka sekaligus” dan Pasal 22 ayat (4) sepanjang menyangkut kata-kata “sekaligus di muka” juga dinyatakan bertentangan dengan UUD 1945. Pertimbangan Mahkamah Konstitusi antara lain karena dengan pemberian jangka waktu secara dimuka sekaligus akan membuat Negara tidak lagi bebas menjalankan kehendaknya untuk menghentikan atau tidak memperpanjang hak atas tanah, ketentuan ini juga menghambat Negara untuk melakukan pemerataan kesempatan untuk memperoleh hak atas tanah secara adil. Oleh karenaya, ketentuan tentang jangka waktu hak atas tanah ini kemudian kembali pada aturan yang sudah ada, yaitu UUPA dan PP No. 40 tahun 1996. Permasalahannya adalah, bahwa pada ketentuan jangka waktu yang ada dalam PP 40 tahun 1996 juga masih disebutkan bahwa hak atas tanah (HGU, HGB dan HP) dapat diperpanjang dan diperbaharui dimuka sekaligus. Apakah dihapuskannya ketentuan jangka waktu dalam UUPM sepanjang tentang “sekaligus dimuka” dan “di muka sekaligus” ini oleh Mahkamah Konstitusi kemudian menjadi tidak bermakna? (***)



Published at :

Periksa Browser Anda

Check Your Browser

Situs ini tidak lagi mendukung penggunaan browser dengan teknologi tertinggal.

Apabila Anda melihat pesan ini, berarti Anda masih menggunakan browser Internet Explorer seri 8 / 7 / 6 / ...

Sebagai informasi, browser yang anda gunakan ini tidaklah aman dan tidak dapat menampilkan teknologi CSS terakhir yang dapat membuat sebuah situs tampil lebih baik. Bahkan Microsoft sebagai pembuatnya, telah merekomendasikan agar menggunakan browser yang lebih modern.

Untuk tampilan yang lebih baik, gunakan salah satu browser berikut. Download dan Install, seluruhnya gratis untuk digunakan.

We're Moving Forward.

This Site Is No Longer Supporting Out-of Date Browser.

If you are viewing this message, it means that you are currently using Internet Explorer 8 / 7 / 6 / below to access this site. FYI, it is unsafe and unable to render the latest CSS improvements. Even Microsoft, its creator, wants you to install more modern browser.

Best viewed with one of these browser instead. It is totally free.

  1. Google Chrome
  2. Mozilla Firefox
  3. Opera
  4. Internet Explorer 9
Close