PPJB DALAM JUAL BELI PROPERTI
Oleh ERNI HERAWATI (November 2017)
Dalam praktik jual beli tanah dan bangunan atau properti kita sering mendengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB. Perjanjian ini berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan saat proses jual beli belum terjadi secara tunai, yaitu saat dimana pembeli menyerahkan uang dan penjual menyerahkan barangnya. Jual beli dianggap terjadi bila syarat tunai sudah terpenuhi. Tunai merupakan lembaga yang diambil dari hukum adat yang sifatnya dan cirinya terdiri dari “terang”dan “riil”. [1] Dalam kebiasaan dalam masyarakat, “tunai” bisa berarti adanya pembayaran harga secara tunai, namun dalam perkembangan hukum modern sifat dan ciri “tunai” tersebut disesuaikan. Contohnya saja dalam praktek pembelian rumah secara kredit, maka ciri dan sifat tunai ini harus diterapkan, yaitu sebelum barang dibayar lunas, maka proses jual beli melalui pembuatan akta di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak bisa dilakukan dan benda berupa tanah dan atau bangunan belum dapat diserahkan. Lalu bagaimana menjamin para pihak untuk tetap terikat dalam itikad dimana penjual tetap ingin menjual bendanya kepada pembeli dan demikian sebaliknya? Oleh karena itulah diperlukan sebuah perjanjian pendahuluan jual beli yang sering disebut sebagai PPJB tersebut. Pertanyaan yang muncul kemudian, bagaimana jaminan bagi pembeli yang telah secara rutin membayar harga benda sedangkan bendanya belum diserahkan padanya? Bagaimana ia mendapat kepastian akan penyerahan benda selama ia belum sampai pada tahap lunas?
Pada tahun 1995 telah diatur mengenai PPJB ini dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Aturan ini dikeluarkan dengan merujuk pada Undang-Undang Perumahan dan Permukiman tahun 1992. Dalam peraturan ini, para pihak yang dimaksud dalam PPJB adalah Perusahaan Pembangunan Perumahan dan Permukiman atau Developer sebagai penjual dan konsumen sebagai pembeli. Selanjutnya diatur secara detil tentang kewajiban penjual dan pembeli, jaminan penjual, serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalan pengikatan, akta jual beli, dan penyelesaian sengketa. Dalam hal penjual tidak dapat menyerahkan benda sementara pembeli telah lunas, atau jika benda yang diserahkan ternyata tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi bangunan, maka pembeli memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian dan penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku menurut hukum.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, mengatur pula bahwa perjanjian semacam ini dimungkinkan. Dalam Pasal 42 ditentukan bahwa rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli, asalkan sudah ada kepastian atas: a) statu pemilikan tanah; 2) hal yang diperjanjikan; 3) kepemilikan izin mendirikan bangunan induk; 4) ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan 5) keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen). Terhadap ketentuan ini belum diberikan petunjuk terbaru melalui peraturan menteri. Namun dalam prakteknya, pembeli seringkali merasa tidak aman saat benda belum diserahkan sementara sebagian uang pembeli telah masuk dalam rekening milik penjual. Apalagi jika kemudian ditengah proses pelunasan, bisa saja terjadi penjual dinyatakan pailit oleh pengadilan. Sehingga posisi pembeli cukup lemah dalam hal ini.
Terhadap permasalahan ini Mahkamah Agung sedikit memberikan jawaban dan jalan keluar, dengan dikeluarkannya SEMA 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan. Dalam rumusan hukum kamar perdata nomor 7 ditulis bahwa “Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik”. Dengan demikian, peralihan hak atas tanah (dan juga bangunan bila ada) demi hukum dianggap terjadi asalkan pembeli telah membayar lunas harganya, menguasai benda, dan penguasaan tersebut dilakukan dengan iktikad baik. (***)
REFERENSI:
[1] Boedi Harsono. (2007). Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan, hlml. 207.
