ISTILAH ‘STRATA TITLE” DALAM KEPEMILIKAN RUMAH SUSUN DI INDONESIA

Oleh ERNI HERAWATI (April 2016)

Bisnis properti di Indonesia saat ini berkembang cukup pesat. Hal ini disebabkan pertumbuhan tingkat kebutuhan masyarakat yang semakin meningkat. Menurut data dari Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, kebutuhan perumahan rakyat yang belum terpenuhi (backlog) di Indonesia mencapai 13.526.000 unit, dengan sebaran di Pulau Sumatera sejumlah 2.963.000 unit, Pulau Jawa sejumlah 7.794.000 unit, Bali dan Kepulauan Nusa Tenggara sejumlah 692.000 unit, Kalimantan sejumlah 805.000 unit, Sulawesi 950.000 unit, Kepulauan Maluku 139.000 unit, dan papua 183.000 unit. [1] Sementara itu, jika mengacu pada data pada BPS tercatat bahwa kebutuhan perumahan saat ini ditambah dengan prediksi kebutuhan perumahan sampai dengan 20 tahun kedepan diperkirakan mencapai jumlah 31 juta unit, dari jumlah tersebut kebutuhan di wilayah kota sejumlah 18,4 juta sementara wilayah desa sebesar 12,5 juta. Prediksi jumlah penduduk di perkotaan diperkirakan mencapai 68.000 orang, jumlah tersebut akan membutuhkan lahan seluas 170 ha dan jika dengan pola hunian vertikal atau rumah susun akan membutuhkan lahan 39.000 ha. [2]

Dengan tingkat pertumbuhan kebutuhan akan perumahan yang dekat dengan pusat aktivitas masyarakat di wilayah perkotaan, maka di kota-kota besar di Indonesia mulai marak pembangunan rumah vertikal atau seringkali disebut dengan apartemen. Sebagian besar masyarakat Indonesia masih sangat berorientasi untuk memiliki rumah yang melekat atau berdiri di atas tanah langsung (landed house) dibanding dengan memilih hunian dalam apartemen. Dikarenakan terbatasnya lahan di daerah perkotaan yang menyebabkan semakin mahalnya harga rumah, maka pada akhirnya membuat masyarakat mulai mengubah pilihannya pada hunian vertikal jika masih ingin tinggal di jantung kota.

Peluang yang cukup besar ini ditangkap oleh pelaku usaha dengan berlomba-lomba untuk masuk ke dalam bsinis properti. Namun demikian dalam praktek pemasaran apartemen yang dilakukan oleh pengembang, seringkali disebutkan dalam berbagai bentuk promosi penjualan apartemen bahwa hak milik atas apartemen yang bakal dimiliki oleh pembeli apartemen adalah hak milik strata title. Sedangkan dalam peraturan perundang-undangan yang terkait dengan hunian atau bangunan vertikal di Indonesia, tidak dikenal adanya istilah strata title.

Asas Pemisahan Horisontal dalam Hukum Tanah Nasional

Pembahasan mengenai rumah tidak terlepas dari pembahasan mengenai status hukum dari tanah dimana rumah tersebut didirikan. Demikian juga apabila rumah yang dibicarakan adalah hunian rumah vertikal atau rumah susun yang seringkali disebut sebagai apartemen, maka konstruksi hukum mengenai hak penguasaan tanah dimana apartemen tersebut didirikan harus sesuai dengan peraturan perundang-undangan mengenai tanah dan rumah susun. Hal ini dikarenakan bahwa meskipun hak milik atas atas satuan rumah susun bukanlah hak atas tanah, tetapi berkaitan dengan tanah.[3]

Hukum tanah nasional di Indonesia memiliki sumber hukum materiil yang berbeda dengan hukum yang berlaku di negara lain. Hukum tanah nasional mengakui keberadaan norma-norma hukum adat di Indonesia. Hukum adat menjadi sumber utama dalam pembangunan Hukum Tanah Nasional, bahan-bahan utama hukum adat yang diambil dan dijadikan sumber dalam hukum tanah nasional diantaranya berupa konsepsi, asas-asas, dan lembaga hukum. [4] Dijadikannya hukum adat sebagai sumber hukum tanah nasional secara tegas dicantumkan dalam Penjelasan Umum III (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau sering disebut dengan UUPA, yaitu:

“…Oleh karena rakyat Indonesia sebagian terbesar tunduk pada hukum adat, maka hukum agraria yang baru tersebut akan didasarkan pula pada ketentuan-ketentuan hukum adat itu, sebagai hukum yang asli, yang disempurnakan dan disesuaikan dengan kepentingan masyarakat dalam Negara yang modern dan dalam hubungannya dengan dunia internasional, serta disesuaikan dengan sosialisme Indonesia”.

Selanjutnya di dalam isi pasal UUPA khususnya Pasal 5 juga disebutkan mengenai berlakunya hukum adat khususnya menyangkut tentang bumi, air dan ruang-ruang angkasa, seperti berikut ini:

“Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan Sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam undang-undang ini dan dengan perturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama”

Disadari bahwa masyarakat Indonesia adalah masyarakat yang pluralistik, sehingga kejelasan mengenai hukum adat mana yang dimasukkan dalam UUPA dapat dijelaskan berikut ini:

“…hukum aslinya golongan rakyat pribumi, yang merupakan hukum yang hidup dalam bentuk tidak tertulis dan mengandung unsur-unsur nasional yang asli, yaitu sifat kemasyarakatan dan kekeluargaan, yang berasaskan keseimbangan serta diliputi oleh suasana keagamaan. [5]

Hukum Tanah Adat Indonesia memiliki konsep komunalistik religius dimana ada perwujudan semangat gotong royong dan kekeluargaan yang diliputi oleh suasana religius. Tanah merupakan tanah bersama kelompok territorial dan hak-hak perseorangan atas tanah bersumber pada hak bersama baik secara langsung maupun tidak langsung.[6] Sedangkan lembaga-lembaga hukum yang dikenal dalam hukum adat misalnya lembaga jual beli tanah. Komunalistik religius dapat diartikan bahwa hukum tanah nasional memungkinkan adanya penguasaan tanah secara individual dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi, tetapi sekaligus mengandung unsur kebersamaan. [7] Selain itu, menurut pasal 6 UUPA disebutkan bahwa semua hak atas tanah memiliki fungsi sosial, artinya dimungkinkan warga negara Indonesia untuk menguasai bagian-bagian tanah bersama rakyat Indonesia secara individual dengan hak atas tanah yang bersifat pribadi, sekaligus menandung unsur kebersamaan. [8] Sesuai dengan konsep tersebut maka tanah di Indonesia hakikatnya lebih mengutamakan fungsi sosial.

Berkaitan dengan masalah yang diangkat di sini, salah satu asas yang dikenal dalam hukum tanah adat adalah asas pemisahan horizontal. Pengertian dari asas tersebut adalah bahwa bangunan dan tanaman bukan merupakan bagian dari tanah, sehingga hak atas tanah tidak secara otomatis meliputi juga pemilikan terhadap bangunan dan tanaman yang ada di atasnya, perbuatan hukum atas tanah yang meliputi juga bangunan dan tanaman yang ada di atasnya harus dinyatakan secara tegas dalam akta yang membuktikan perbuatan hukum tersebut. [9] Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa status hukum hak atas tanah terpisah dengan status bangunan atau tanaman yang berasa di atas tanah. Asas ini kemudian juga yang menjadi landasan mengenai ketentuan rumah susun di Indonesia.

Berbeda dengan asas yang berlaku hukum tanah barat (yang sebelum dicabut dengan berlakunya UUPA maka berlaku pula di Indonesia berdasarkan asas konkordansi menurut pasal II aturan peralihan UUD 1945) berlaku asas accessie atau perlekatan baik untuk benda yang ada di atas maupun di bawah tanah, yaitu seperti yang diatur dalam pasal 500 dan 571 Kitab Undang-undang Hukum Perdata:

“Segala apa yang karena hukum perlekatan termasuk dalam sesuatu kebendaan, sepertipun segal hasil dari kebendaan itu, baik hasil karena alam, maupun hasil karena pekerjaan orang, selama yang akhir-akhir ini melekat pada kebendaan itu laksana dahan dan akar terpaut pada tanahnya, kesemuanya itu adalah bagian dari kebendaan tadi”

“Hak milik atas sebidang tanah mengandung di dalamnya, kepemilikan atas segala apa yang ada di atasnya dan di dalam tanah”

Pengertian pada asas ini menunjukkan bahwa kepemilikan tanah termasuk juga pemilikan atas benda yang berada di atas dan di bawahnya. Dengan demikian maka jika di atas tanah didirikan bangunan rumah bertingkat seperti rumah susun, maka jelas tidak mungkin bangunan yang dimiliki dan dihuni secara bersama-sama dimiliki pula oleh si pemilik tanah. Oleh karenanya pada negara-negara yang menggunakan asas accessie ini memberikan jalan keluar dengan membuat konstruksi hukum yang berbeda dengan asas perlekatan tersebut, yaitu dengan menerbitkan undang-undang yang memungkinkan pemilikan bagian-bagian bangunan secara pribadi dan bagian yang lain beserta tanah sebagai milik bersama, misalnya di Belanda dengan Apartementen Wet, di Singapura dengan Land Titles Strata Act dan di Amerika Serikat dengan Condominium Laws. [10] Strata Title berasal dari negara barat dan dikenal dengan konsep hunian vertikal maupun horisontal, dimana kepemilikannya meliputi atas suatu ruang dalam gedung bertingkat yang dibagi-bagi untuk beberapa pihak. [11]

Implementasi Asas Pemisahan Horisontal dan Status Kepemilikan Rumah Susun dalam Undang-Undang Rumah Susun

Beberapa uraian yang dapat dipahami mengenai keberadaan bangunan bertingkat atau rumah susun dapat dilihat dalam Undang-Undang mengenai Rumah Susun (UURS) yaitu Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011. Menurut peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan pertanahan dan perumahan, tidak dikenal istilah tentang apartemen. Istilah mengenai hunian vertikal atau bangunan bertingkat dapat dilihat dalam UURS dimana dalam Pasal 1 angka 1 disebutkan:

“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama”

Jenis rumah susun dapat dibedakan antara lain yaitu: (1) Rumah susun umum; (2) Rumah susun khusus; (3) Rumah susun negara; dan (4) Rumah susun komersial. Rumah susun umum yaitu rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (Pasal 1 angka7). Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus (Pasal 1 angka 8). Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri (Pasal 1 angka 9). Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan (Pasal 1 angka 10). Dari pengertian beberapa jenis rumah susun tersebut, maka apartemen termasuk dalam jenis rumah susun komersial.

Keberadaan rumah susun beserta lingkungan dimana rumah susun tersebut didirikan adalah satu kesatuan, namun demikian bagi setiap individu yang menjadi pemilik harus jelas konstruksi hukum mengenai bagian-bagian dari rumah susun yang ditinggali. Terhadap bagian yang dapat dimiliki secara individual dari bangunan rumah susun disebut dengan satuan rumah susun. Pasal 1 angka 3 UURS menyebutkan bahwa: satuan rumah susun (sarusun) adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Sedangkan dalam Pasal 48 ayat (1) disebutkan bahwa Kepemilikan terhadap sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Dalam membangun rumah susun, maka pelaku pembangunan rumah susun wajib memisahkan antara bagian-bagian satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama (Pasal 25). Pengertian mengenai bagian-bagian tersebut disebutkan pada Pasal 1 angka 4, 5 dan 6 UURS. Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Menurut Pasal 17 disebutkan bahwa rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) atas tanah negara dan HGB atau HP di atas Hak Pengelolaan.

Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun (Pasal 1 angka 5). Bagian bersama terdiri dari antara lain : fondasi, kolom, dinding, balok, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi (penjelasan Pasal 25).

Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki secara bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama (Pasal 1 angka 6). Bagian benda bersama terdiri dari antara lain : ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun (penjelasan Pasal 25).

Tanda kepemilikan atas satuan rumah susun yang didirikan di atas tanah HM, HGB atau HP di atas tanah negara maupun di atas tanah hak pengelolaan dibuktikan dengan sertifikat hak milik sarusun atau SHM Sarusun (Pasal 1 angka 11 jo. 47). SHM Sarusun di dalamnya menyebutkan antara lain : salinan buku tanah dan surat ukur hak atas tanah, gambar denah lantai dan sarusun yang dimiliki, besarnya bagian proposional/pertelaan atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama bagi pemilik (Pasal 47 ayat (3) huruf c). Dengan adanya salinan buku tanah dan surat ukur, maka data yang ada dalam sertifikat menjadi data yang kuat. Sehingga sertifikat ini menjadi bukti kepemilikan yang kuat atas sarusun yang dimiliki oleh pembeli karena telah didaftarkan dalam buku tanah dalam register pertanahan.

Dengan uraian tersebut di atas, maka perlu dikaji lagi mengenai penyebutan status kepemilikan apartemen dengan hak milik strata title yang disebutkan oleh pengembang, agar masyarakat mendapatkan pemahaman yang lebih tepat mengenai hak milik atas satuan dari bangunan bertingkat yang ia miliki. (***)

REFERENSI:

[1] YMP Putra. Republika.co.id. Kebutuhan Perumahan Indonesia Capai 13,5 Juta Unit. 21 Januari 2015

[2] MF Anugrah. Okezone.com. Kebutuhan Rumah di Indonesia Membeludak 31 Juta Unit. 2 September 2014

[3] Harsono, B. 2007. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan. Hlm. 348

[4] Ibid. hlm. 205

[5] Ibid. hlm. 179

[6] Ibid. hlm. 62

[7] Ibid. hlm. 181

[8] Ibid. hlm. 206

[9] Ibid. hlm. 20

[10] Ibid. hlm. 352

[11] J. Tengens. hukumonline.com. Bagaimana Cara Penerbitan Sertifikat Hak Miliki Strata Title?. 23 Agustus 2011